Gayrimenkul Danismanlari Birliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19/1 maddesine göre, kat malikleri ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı maddenin 2. fıkrasında ise kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağından, projeye aykırı olarak ortak alanda yapılan tadilatlar yönünden müdahalenin önlenmesi ile projeye aykırılıkların giderilerek eski hale getirilmesi talep edilebilmektedir. Yargıya sıklıkla intikal eden bu mesele ile ilgili olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu görüşü çerçevesinde bir inceleme yaparak soru işaretlerini gidermeye çalışacağız.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri kanun gereği her halde ortak yer sayılır. Sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer kapsamına girer.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Ana taşınmazın dış duvarı ortak yerlerden sayılır. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu ana taşınmazda onaylı mimari projeye uymayan hiçbir durum ve değişikliğe kural olarak izin vermemiştir. Ana yapı onaylı mimari projeye uygun olmakla birlikte zamanla ana taşınmazın ortak yerlerinde proje değişikliğini gerektiren bazı ilave ve yeniliklerin yapılmasına gereksinim duyulabilir. Böyle bir değişikliğin yapılabilmesi ve hukuken geçerli olabilmesi için, öncelikle ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin muvafakatini taşıyan bir değişiklik projesinin bulunması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değişik 2. fıkrası, ana taşınmazdaki esaslı proje değişikliğini gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için öngörülmüştür. Yargıtay uygulamalarında ise onaylı projede yapılacak esaslı tadilatlar için kat maliklerinin oy birliği aranmaktadır. Zira kanun koyucunun beşte dört değişikliğindeki amacının kamu düzeni ile doğrudan ilgili olan mimari projeye aykırılık oluşturacak iş ve işlemler için kat maliklerinin çoğunluğunun rızasının alınmasının yeterli olduğu söylenemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2017/1996 E.  ,  2022/5 K.), balkonun mutfağa katılmasından diğer bir kat malikinin şikayeti üzerine önüne gelen somut bir uyuşmazlıkta; bağımsız bölümlerde balkonların PVC ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, onaylı mimari projesine aykırılığını sabit ve esaslı tadilat olarak nitelemiştir. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre ana yapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır. Dolayısı ile kanunun lafzı ile bağlı kalınmayarak gerektiğinde uzman bir bilirkişiden yardım alınması kat maliklerine tavsiye olunur.